Tingkat kredit macet CMBS perkantoran AS naik ke 12,0%, melampaui puncak krisis 2008. Simak analisa utang jatuh tempo US$64 miliar dan efeknya ke pasar modal.
Key Takeaways
- Tingkat tunggakan pinjaman kantor berbasis efek beragun aset (CMBS) di Amerika Serikat naik 9 basis poin pada Agustus menjadi 12,0%, resmi melampaui puncak krisis keuangan 2008 di level 10,8%.
- Total utang CMBS kantor yang jatuh tempo hingga 2025 mencapai US$64 miliar, dengan hampir US$40 miliar di antaranya sudah menunggak, gagal bayar, atau masuk daftar pengawasan ketat.
- Di kota besar seperti Chicago, tingkat kekosongan kantor mencapai 27%, dan US$1,45 miliar dari total US$1,7 miliar pinjaman yang jatuh tempo tahun ini sudah berada dalam status menunggak.
- Kreditur mulai beralih dari praktik memperpanjang tenor pinjaman ke pengakuan kerugian nyata di neraca, yang berpotensi memperketat likuiditas pinjaman secara global.
Tingkat tunggakan pinjaman properti kantor di Amerika Serikat yang dikemas dalam bentuk surat utang beragun hipotek komersial atau Commercial Mortgage-Backed Securities (CMBS) naik 9 basis poin pada Agustus menjadi 12,0%. Angka ini resmi melewati rekor tertinggi pasca-krisis finansial global 2008 yang saat itu berada di 10,8%, dan kini berada tepat di bawah rekor tertinggi sepanjang masa di 12,3%. Dibandingkan posisi awal 2023, rasio kredit macet properti kantor ini sudah naik enam kali lipat.
Bagi pemula di pasar modal, CMBS bekerja mirip dengan surat utang yang diterbitkan dari kumpulan cicilan pinjaman gedung perkantoran, pusat perbelanjaan, atau hotel. Investor membeli surat utang ini untuk mendapatkan bunga dari uang sewa gedung tersebut. Masalah muncul ketika penyewa kantor tidak lagi memperpanjang kontrak sewa, sementara beban bunga pinjaman gedung melonjak. Kondisi ini membuat pemilik gedung tidak mampu membayar cicilan utang. Secara keseluruhan, rasio tunggakan total CMBS AS untuk seluruh jenis properti komersial juga naik ke 7,9%, naik lebih dari dua kali lipat sejak 2022 dan menyentuh level tertinggi dalam 13 tahun terakhir di luar periode awal pandemi.
Ketika Strategi Menunda Utang Menemui Jalan Buntu
Kondisi pasar properti komersial saat ini bisa diibaratkan seperti seorang pengusaha ruko sewaan. Beberapa tahun lalu, seluruh ruang ruko terisi penuh oleh penyewa dengan cicilan pinjaman bank berbunga rendah 3%. Ketika tren bekerja dari rumah membuat sebagian besar penyewa pergi, pendapatan sewa berkurang drastis. Masalah makin berat ketika utang lama jatuh tempo dan pemilik gedung harus mencari pinjaman baru (refinancing) di pasar dengan suku bunga yang sudah naik ke 7%.
Sepanjang 2022 hingga 2023, perbankan dan pemilik properti menggunakan taktik perpanjangan tenor pinjaman atau extend and pretend. Bank memberi kelonggaran waktu dengan harapan suku bunga acuan segera turun dan para pekerja kembali ke kantor. Strategi tersebut kini menemui batas waktu. Nilai wajar aset gedung terus turun sementara biaya bunga tetap tinggi. Kreditur tidak bisa lagi menunda pencatatan dan mulai dipaksa mengakui kerugian nyata tersebut di laporan laba rugi mereka.
Jatuh Tempo US$64 Miliar Menekan Neraca Kredit
Beban terberat saat ini berpusat pada tumpukan utang yang mendekati tanggal jatuh tempo. Di seluruh AS, terdapat sekitar US$64 miliar utang CMBS properti kantor yang jatuh tempo sepanjang tahun ini dan tahun depan. Dari jumlah tersebut, hampir US$40 miliar posisinya sudah berstatus menunggak, default, atau masuk daftar pengawasan khusus (watchlist).
Kota Chicago menjadi cermin paling nyata dari tekanan ini. Tingkat kekosongan ruang kantor di kota tersebut kini menyentuh 27%. Dari total US$1,7 miliar pinjaman CMBS kantor yang jatuh tempo tahun ini di Chicago, sebesar US$1,45 miliar sudah masuk kategori menunggak. Banyak pemilik gedung memilih menyerahkan kendali properti kepada pihak pemberi pinjaman daripada harus menyuntikkan modal baru ke gedung yang nilai pasarnya sudah berada jauh di bawah nilai sisa utang.
Imbas Pengetatan Likuiditas ke Pasar Saham
Hubungan masalah properti komersial AS dengan pasar saham Indonesia tidak terjadi lewat pinjaman langsung, melainkan lewat jalur likuiditas global dan selera risiko investor. Bank-bank skala menengah di AS memiliki porsi kredit komersial yang cukup besar di neraca mereka. Saat mereka harus menaikkan cadangan kerugian penurunan nilai, kemampuan mereka menyalurkan kredit baru akan tertahan. Pengetatan kredit di AS ini mendorong manajer investasi global bersikap lebih hati-hati.
Sikap defensif pemodal global kerap menahan arus dana masuk (foreign flow) ke bursa saham negara berkembang, termasuk IHSG. Namun dari sisi fundamental domestik, emiten perbankan besar di bursa seperti BBCA, BBRI, BMRI, dan BBNI berada pada posisi aman karena portofolio pinjaman properti mereka terkonsentrasi pada segmen perumahan tapak (KPR) dan bukan menara perkantoran bertingkat tinggi.
Faktor Penentu yang Membatalkan Tekanan
Tekanan di pasar properti komersial ini hanya akan mereda jika penurunan suku bunga The Fed berjalan lebih cepat dari ekspektasi pasar saat ini. Penurunan bunga acuan akan langsung menurunkan beban pembiayaan ulang untuk sisa pinjaman gedung yang belum jatuh tempo.
Sebaliknya, jika suku bunga acuan bertahan di level tinggi lebih lama dan tingkat keterisian kantor tidak kunjung pulih, bank akan terus melepas aset sitaan ke pasar lelang dengan potongan harga, menjaga kehati-hatian investor saham dan pasar modal hingga pertengahan 2025.