Kalau ada satu angka yang langsung menarik perhatian dari Cahayasakti Investindo Sukses (CSIS), itu adalah kenaikan net profit 1Q26 sebesar 5.557% yoy menjadi Rp10,9 miliar. Bukan salah ketik. Dan ini baru dari satu kuartal pertama monetisasi serius Cikembar Industrial Estate.
CSIS sebelumnya dikenal sebagai pemain furnitur dan interior. Tapi narasi yang sedang dibangun sekarang jauh lebih menarik — transformasi menjadi industrial estate developer, mengikuti jejak keberhasilan mereka di Sentul Industrial Estate yang kini sudah ~99% occupancy. Cikembar adalah babak berikutnya, dan occupancy-nya masih di kisaran 15% dari total lahan 220 hektar. Runway-nya masih sangat panjang.
Yang membuat Cikembar menarik bukan hanya soal lahan kosong yang bisa dijual. Struktur bisnisnya lebih fleksibel — estate ini beroperasi sebagai Bonded Zone dengan skema monetisasi yang mencakup penjualan kavling, leasing, hingga rent-to-own. Ini memungkinkan CSIS menjangkau spektrum tenant yang lebih luas: dari manufaktur, logistik, sampai warehousing. Di 1Q26, revenue mix bergeser signifikan ke land lot sales yang margin-nya jauh lebih tinggi — gross margin mencapai 80,3% dan operating margin 60,8%. Cikembar sendiri berkontribusi sekitar 91% dari total revenue perusahaan di kuartal tersebut.
Dari sisi lokasi, ada katalis infrastruktur yang konkret. Bocimi Toll Extension diproyeksikan selesai 2026, sementara Jagoratu Toll Exit — yang jaraknya kurang dari 500 meter dari pintu masuk estate — ditargetkan beroperasi 2028. Aksesibilitas yang meningkat ini, dikombinasikan dengan labour cost Sukabumi yang sekitar 35% lebih murah dibanding Cikarang dan 33% di bawah Jakarta, membuat Cikembar punya competitive positioning yang solid. Average plot price sudah naik 20% yoy ke Rp1,50 juta/m², tapi masih dalam rentang kompetitif di Rp1,1–2,0 juta/m².
Di luar Cikembar, ada dua proyek lain yang perlu diperhatikan:
- Tenjojaya Hills — masterplan 400 hektar yang dikembangkan sebagai integrated agro-tourism dan wellness haven, dengan target recurring income jangka panjang. Didukung kemitraan strategis dengan IPB University.
- Technohome — akses ke teknologi modular construction melalui afiliasi dengan Olympic Group, yang bisa mempercepat pembangunan warehouse dan properti komersial ke depannya. Saat ini masih di luar struktur CSIS, sehingga komersialisasinya belum pasti.
Dari sisi valuation, CSIS saat ini diperdagangkan di sekitar 8,3x 2026E PE (berdasarkan annualized 1Q26), signifikan di bawah rata-rata sektor industrial estate di 14,8x. Untuk konteks, SSIA diperdagangkan di 21,7x, DMAS di 7,8x. Dengan net margin yang sudah kembali ke 16,5% di FY25 dan trajectory earnings yang jelas ke atas, discount ini bisa menjadi entry point yang menarik — atau sekadar mencerminkan ukuran perusahaan yang masih kecil (market cap ~Rp362 miliar) dengan likuiditas yang sangat tipis.
Rights issue Rp198 miliar yang berhasil diselesaikan memberikan visibility eksekusi yang lebih baik — dana dialokasikan untuk penyelesaian infrastruktur estate dan akuisisi ~80 hektar landbank tambahan. Balance sheet relatif bersih dengan net debt/equity di 7,7% dan interest cover 19,7x di FY25.
Risikonya tetap ada: liquidity saham ini sangat rendah (3-month avg daily turnover hampir nol), base bisnis masih kecil, dan Tenjojaya serta Technohome masih jauh dari kontribusi nyata ke earnings. Tapi kalau playbook Sentul benar-benar bisa direplikasi di Cikembar, potensi upside dari occupancy rate yang naik dari 15% ke level mature bisa sangat material.