Singapore sudah kehabisan ruang. Malaysia mulai memperketat. Dan Indonesia, dengan biaya konstruksi 23% lebih murah dari Singapore, lahan yang luas, serta kebijakan investasi asing yang fleksibel, kini berada di posisi yang menarik untuk menyerap limpahan permintaan data centre (DC) regional.
Konteks regionalnya penting untuk dipahami. Singapore memberlakukan moratorium DC pada 2019–2022, lalu membuka kembali kapasitas melalui skema DC-CFA dengan persyaratan sustainability yang jauh lebih ketat. Johor sempat menjadi penerima manfaat utama, tapi pertumbuhan yang terlalu cepat membuat Malaysia mulai memperketat screening untuk power dan water, dan Johor sendiri mulai membatasi fasilitas yang boros air mulai 2026. Gelombang berikutnya harus pergi ke suatu tempat — dan Indonesia adalah kandidat paling logis.
Jakarta's DC construction cost berada di US$11,21/W pada 2025, versus US$14,53/W di Singapore. Di sisi regulasi, Presidential Regulation No. 49/2021 memperbolehkan hingga 100% kepemilikan asing untuk mayoritas aktivitas ICT yang relevan dengan DC, dilengkapi tax holiday dan customs incentives. Nongsa Digital Park SEZ di Batam bahkan sudah punya infrastruktur subsea connectivity yang mapan. International players seperti DayOne, AirTrunk, Princeton, dan NTT sudah masuk atau sedang ekspansi.
Dari sisi listed plays, lanskap beneficiary-nya cukup luas:
- DCII adalah pure-play DC terbesar yang listed, dengan ~119MW installed capacity dan pipeline hingga 300MW di Cibitung serta 600MW+ di Karawang. Paling clean exposure-nya, meski committed power untuk kapasitas masa depan belum diungkap publik.
- ISAT punya exposure paling agresif lewat kemitraan BDx — total ~1,2GW PLN power commitments di tiga kampus Java, termasuk kampus AI NVIDIA DGX-Ready 650MW di Jatiluhur. Ditambah minority stake di Zankore yang mengincar 1GW AI capacity. Neo-cloud business ISAT juga menargetkan ~80% EBITDA margin, jauh di atas hyperscaler DC lessor biasa yang di kisaran 50–60%.
- TLKM melalui NeutraDC menargetkan 500MW kapasitas DC pada 2030, dengan kampus Batam yang sudah mengamankan ~79MW PLN supply.
- DSSA via SM+ mengoperasikan ~40MW IT load di 25 DC, dengan flagship SMX01 di Jakarta CBD yang AI-ready dan ditargetkan beroperasi 4Q26.
- POWR (Cikarang Listrindo) adalah beneficiary power yang paling konkret — DC contracted capacity sudah ~215MW per Maret 2026 dan diproyeksikan naik ke ~425MW pada 2028, imply CAGR ~34%.
- Di sisi konstruksi, TOTL adalah satu dari sedikit kontraktor listed yang punya kapabilitas MEP dan fit-out untuk DC-grade facilities.
- Industrial estates di Cikarang — DMAS, BEST, KIJA — juga terdampak positif, meski DMAS mulai menghadapi keterbatasan lahan (di bawah 150ha per Maret 2026). Scarcity di DMAS justru bisa redirect demand ke BEST dan KIJA.
- Untuk connectivity, rising data traffic mendukung MORA, KETR, TOWR, MTEL, dan INET.
Tapi ada bottleneck yang tidak bisa diabaikan: power. Indonesia memang punya 107,5GW installed generation capacity, tapi reserve margin aktualnya jauh lebih tipis dari angka headline. Sistem Jamali hanya punya reserve ~3,9GW atau 11,3% di peak 2025. Batam bahkan lebih kritis — PLN Batam hanya menyisakan ~120MW reserve per Maret 2026. Proyek DC skala besar di Batam praktis membutuhkan tambahan generasi dan investasi grid baru.
PLN's RUPTL 2025–34 memang menargetkan tambahan 69,5GW kapasitas, mayoritas dari renewable. Tapi timeline-nya panjang, dan DC demand sedang datang sekarang. Gap ini adalah risiko nyata untuk scalability jangka menengah.
Risiko lain yang layak diperhatikan adalah potensi valuation de-rating. Preseden dari sektor tower cukup relevan: towerco global sempat menikmati premium multiple di era awal 5G, lalu tertekan saat interest rate naik, carrier consolidation terjadi, dan organic growth melambat — meski EBITDA-nya tetap tumbuh. DC saat ini trade di sekitar ~25x EV/EBITDA secara global, sudah mempricing ekspektasi AI dan hyperscaler capex yang kuat. Kalau supply terus bertambah tapi utilisation dan earnings realisasinya tertinggal dari ekspektasi, multiple compression bisa terjadi bahkan tanpa perlambatan operasional yang signifikan.
Grid Java yang masih coal-heavy juga menjadi non-tariff constraint tersendiri. Hyperscaler Barat dengan Net Zero mandate ketat tidak bisa begitu saja masuk tanpa solusi — entah itu Renewable Energy Certificates (RECs) atau off-grid green power PPA langsung dari BREN, PGEO, atau ARKO.