Di tengah euforia saham-saham yang dikaitkan dengan AI dan data centre, ada yang perlu diluruskan: tidak semua rally itu justified. Dalam sebulan terakhir, beberapa nama seperti DMAS dan BEST melesat 24–36% — jauh melampaui JCI yang hanya naik sekitar 5%. Masalahnya, upside keduanya terbatas pada incremental land sales saja, tanpa kemampuan mengkapitalisasi recurring revenue dari power dan water demand yang ikut melonjak. Kalau hanya jual tanah, potensinya sudah terbatas.
Yang lebih menarik justru ada di dua tempat yang masih relatif sepi perhatian: KIJA di sisi industrial estate, dan AVIA di sisi materials.
KIJA punya aset yang sering dilupakan — anak usahanya, Bekasi Power, mengoperasikan pembangkit gas 130MW di Cikarang. Selama bertahun-tahun, Bekasi Power jadi beban karena mandatory shutdown akibat oversupply listrik di Jawa. Tapi narasi itu bisa berbalik tajam kalau demand listrik dari AI data centres terus meningkat seperti yang sedang terjadi sekarang. Ini bukan sekadar land sales story; ini power play. Risikonya memang ada — PPA dengan PLN berakhir 2032, dan perpanjangannya belum tentu mulus seperti yang dialami Cikarang Listrindo. Tapi justru itulah kenapa valuasinya masih belum fully priced-in.
AVIA ceritanya berbeda lagi. Secara kasat mata ini adalah perusahaan cat — market share 26% di Indonesia, distribusi kuat lewat 80%+ jaringan distribution centre milik sendiri. Tapi sekitar 20% revenue-nya datang dari Trading Goods, yang mayoritas isinya adalah water pipes. Segmen ini tumbuh dengan 3Y CAGR +12%, jauh di atas core paint business yang hanya +5%. Dan relevansinya dengan AI data centre? Sangat langsung. AI server racks menghasilkan panas 200x lebih besar dari server konvensional, sehingga direct-to-chip liquid cooling bukan lagi opsional — ini sudah jadi komponen wajib infrastruktur. Artinya, demand pipa air untuk data centre bisa jadi catalyst yang belum dipricing oleh pasar ke AVIA.
Dari sisi fundamental, AVIA diprojeksikan tumbuh +10% PATMI CAGR dengan dividend yield sekitar 8%, sementara valuasinya masih undemanding di PER 2026F sekitar 11.8x. Bandingkan dengan noise yang ada di saham-saham AI proxy lain yang sudah rally puluhan persen tanpa earnings support yang sepadan.
Untuk konteks makro, Indonesia sedang berada di window yang cukup favorable. Singapore sudah moratorium data centre baru sejak beberapa tahun lalu karena keterbatasan listrik. Malaysia menyusul dengan constraint serupa sejak akhir 2025. Sejak awal 2026, Indonesia muncul sebagai destinasi utama AI infrastructure di kawasan — didukung oleh ketersediaan lahan, harga air dan listrik yang kompetitif, serta proses perizinan yang dipercepat hingga di bawah satu bulan. Pipeline kapasitas data centre Indonesia diperkirakan mencapai ~2GW pada 2027, naik dari sekitar 350–468MW tahun lalu, dan bisa menyentuh 4.5GW pada 2035.
Yang perlu dicatat juga: AI data centres membutuhkan jauh lebih sedikit lahan dibanding traditional data centres karena rack density-nya jauh lebih tinggi. Ini berarti industrial estates dengan lahan besar tidak otomatis jadi pemenang terbesar — yang lebih penting adalah proximity ke power source, water supply, dan connectivity. KIJA dengan Bekasi Power-nya ada di posisi yang tepat untuk itu.
Satu nama lain yang layak diperhatikan meski bukan covered secara resmi: ISSP. Produsen steel pipes ini sudah menyuplai produknya untuk server racks dan fondasi struktur data centre. Revenue growth-nya solid, tapi average daily volume yang tipis jadi hambatan nyata bagi investor institusional. Bukan saham untuk semua orang, tapi bagi yang mau bersabar, story-nya cukup konkret.