KIJA cetak rugi bersih Rp236 miliar di 2Q26 akibat beban refinancing one-off. Underlying profit masih positif, tapi pipeline lahan jadi kunci pemulihan.
Kawasan Industri Jababeka ($KIJA) membukukan rugi bersih Rp236 miliar di kuartal kedua 2026 — angka yang cukup mengejutkan bagi siapapun yang hanya melihat headline tanpa membedah isinya. Tapi konteksnya penting: hampir seluruh kerugian ini bersumber dari beban refinancing one-off senilai total Rp444 miliar, yang terdiri dari forex losses Rp264 miliar, biaya terminasi derivatif Rp155 miliar, dan amortisasi dipercepat atas Senior Notes Rp25 miliar.
Kalau beban-beban itu dikecualikan, underlying PATMI 1H26 masih positif di angka Rp266 miliar. Artinya bisnis intinya tidak rusak — tapi proses refinancing utang ini memang mahal, dan pasar sudah merespons: harga saham KIJA kini di Rp123, jauh di bawah 52-week high-nya di Rp354.
Revenue 2Q26 turun 13% yoy ke Rp1,2 triliun, sebagian besar karena timing serah terima lahan industri di Kendal yang belum terjadi di periode ini. Ini bukan penurunan permintaan struktural — land sales memang sangat sensitif terhadap timing pengakuan, dan pipeline-nya masih ada. Marketing sales 1H26 tercatat Rp1,19 triliun (32% dari target FY26 Rp3,75 triliun), dengan 2Q26 sendiri naik 20% secara qoq ke Rp648 miliar. Total lahan terjual 51 hektar, mayoritas dari Kendal.
Yang lebih menarik diperhatikan adalah sisi recurring revenue. Pendapatan infrastruktur tumbuh 15% yoy di 1H26 ke Rp1,40 triliun, dan kontribusinya terhadap total revenue naik signifikan dari 45% ke 57%. Ini adalah perkembangan positif jangka panjang — KIJA semakin tidak bergantung pada siklus penjualan lahan yang volatile. Tapi ada gangguan sementara: gross margin segmen power kolaps dari 22% menjadi hanya 2%, akibat sengketa tagihan dengan PLN yang diperkirakan baru selesai di 3Q26, ditambah kontribusi lebih besar dari operasional Kendal yang memang bermargin lebih rendah.
Dari sisi neraca, net gearing naik dari 12% ke 21% dan free cash flow bergerak ke teritori negatif. Operating cash flow turun 75% yoy ke Rp300 miliar. Ini adalah konsekuensi langsung dari proses refinancing dan timing penjualan — bukan kondisi yang ideal, tapi masih dalam level yang bisa dikelola mengingat net gearing 0,2x masih relatif rendah.
Estimasi laba 2026F dipangkas 56% menjadi Rp203 miliar, dengan EPS turun ke Rp10 dan P/E naik ke 12,5x — terlihat mahal dibanding tahun lain, tapi ini efek dari base yang tertekan. Ke 2027F, proyeksi laba memantul ke Rp362 miliar dengan EPS Rp17 dan P/E kembali ke 7x. Valuasi di 0,3x P/BV secara historis memang murah untuk aset seperti ini, meski ROE yang hanya 2,4% di 2026F membatasi daya tariknya dalam jangka pendek.
Katalis pemulihan yang paling konkret adalah konversi pipeline lahan — ada sekitar 42 ha prospek di Cikarang dan 80–100 ha di Kendal untuk 2H26. Jika serah terima ini terjadi sesuai jadwal dan sengketa PLN selesai di 3Q26, angka-angka di semester kedua bisa terlihat sangat berbeda. Tapi kalau keduanya molor, tekanan pada arus kas dan leverage bisa berlanjut lebih lama dari yang diperkirakan.