Kalau ada satu kawasan industri di Greater Jakarta yang paling agresif diincar operator data center dalam tiga tahun terakhir, jawabannya hampir pasti GIIC Deltamas milik DMAS. Dari 227 hektar lahan yang diserap DC operators di Greater Jakarta sepanjang 2023 hingga semester pertama 2026, sebagian besar mengarah ke sini — ke kawasan di KM37 Jakarta–Cikampek yang diam-diam sudah menjadi cluster data center terbesar di Indonesia.
Bayangkan sebuah kawasan industri yang punya jalur listrik 500kV langsung di dalam kompleksnya, dedicated fiber ke 12 ISP, fasilitas daur ulang air yang dibangun khusus atas permintaan tenant DC, dan klaim bahwa prioritas pasokan PLN-nya hanya kalah dari Istana Negara. Itu bukan marketing deck biasa — itu adalah moat infrastruktur yang butuh waktu bertahun-tahun dan miliaran rupiah untuk direplikasi kompetitor.
Tenant yang sudah masuk pun bukan sembarangan: Microsoft, AWS, ST Telemedia, Princeton Digital Group, Digital Edge. Sekitar 16 tenant atau site DC sudah beroperasi di sini. Dalam bisnis data center, kehadiran nama-nama besar ini bukan sekadar prestise — mereka adalah anchor yang memperkuat ekosistem dan mendorong repeat purchases dari tenant yang sama ketika kapasitas perlu diperluas.
Dari sisi finansial, recovery FY26 sudah terlihat sangat jelas. Revenue diproyeksikan mencapai IDR 2,15 triliun (+64% YoY), dan net profit IDR 1,38 triliun (+73% YoY). Yang menarik, sebagian besar revenue FY26 — sekitar IDR 1,80 triliun — sudah diakui di 1H26 karena handover yang lebih cepat dari ekspektasi. Artinya 2H26 kontribusinya relatif kecil, sekitar IDR 344 miliar. Ini bukan bad news per se, tapi implikasinya: revenue FY27 dan FY28 akan sangat bergantung pada new sales yang berhasil di-convert menjadi handover.
Margin structure-nya juga solid. Gross margin kembali ke ~69,5% di FY26 setelah sempat tertekan ke 66,3% di FY25, dan EBIT margin naik ke 58,2% dari 50,2%. Dengan selling & G&A expenses yang turun dari 16% ke 11,3% dari revenue, operating leverage bekerja dengan baik ketika volume pulih. Net profit margin FY26 diprojeksikan 64,5% — angka yang hampir tidak masuk akal untuk sebuah perusahaan properti industrial, tapi itulah realita DMAS dengan cost structure yang sangat lean.
Dividend yield-nya juga tidak bisa diabaikan. Dengan payout ratio ~90%, dividend yield FY26 ada di kisaran 7,4% dari harga saat ini, dan bisa naik ke 14–16% di FY27–28 jika laba terus tumbuh. Balance sheet-nya zero debt, dengan kas IDR 2,08 triliun per 6M26. Ini bukan perusahaan yang perlu khawatir soal refinancing atau covenant bank.
Tapi ada satu risiko struktural yang tidak bisa diabaikan: DMAS hampir kehabisan lahan industrial siap jual.
Dari total gross land bank 581 hektar, hanya 60 hektar yang saat ini diklasifikasikan sebagai "Industrial". Setelah dipotong asumsi saleable area 70%, efektifnya hanya ~42 hektar yang benar-benar siap dijual — padahal proyeksi DC land sales saja sudah ~80 hektar untuk periode 2H26–2028. Analoginya seperti restoran populer yang antreannya panjang, tapi dapur hampir kehabisan bahan baku.
Solusinya ada dua: konversi lahan dari kategori Commercial (357ha) dan Residential (164ha) ke Industrial, dan akuisisi lahan baru di sekitar kawasan. Manajemen menyebut proses konversi butuh 12–24 bulan, dan ada satu prospective acquisition yang masih menunggu persetujuan internal dari pihak penjual. Kedua hal ini adalah execution risk yang nyata — bukan sekadar disclaimer boilerplate.
Ada juga risiko yang lebih subtle: sebagian demand AI data center mulai bergeser ke luar Greater Jakarta. NextAI misalnya, secara eksplisit memilih koridor Batang, Jawa Tengah karena masih ada power headroom yang lebih besar dibanding Cikarang/Bekasi yang sudah lebih padat. Kalau tren ini menguat, capture rate DMAS dari total pipeline DC nasional bisa lebih rendah dari asumsi 30% yang digunakan dalam proyeksi.
Dari sisi valuation, harga saat ini IDR 196 diperdagangkan di 8,9x P/E FY26 — di bawah rata-rata historis 10 tahun yang ada di 9,3x. Target price IDR 255 menggunakan 25% discount ke RNAV IDR 337/saham, dengan asumsi valuasi lahan flat di IDR 3,8 juta/sqm tanpa memasukkan premium DC pricing (yang indikatifnya IDR 4,6 juta/sqm, premium 21% vs industrial biasa). Artinya kalau land replenishment berhasil dan DC sales melebihi proyeksi, ada ruang untuk RNAV re-rating yang signifikan.
- Upside scenario: Konversi dan akuisisi lahan berjalan lancar, DC demand tetap terkonsentrasi di Greater Jakarta, repeat purchases dari existing tenants seperti Microsoft/AWS mempercepat volume.
- Downside scenario: Konversi lahan molor, PLN delay kapasitas tambahan, demand DC bergeser ke luar Jabodetabek, atau negosiasi akuisisi lahan baru gagal.
Net-net, DMAS adalah kombinasi langka: infrastruktur kelas satu, tenant roster yang established, balance sheet bersih, dan dividend yield yang sangat menarik. Tapi sustainability growth jangka menengah bergantung hampir sepenuhnya pada satu variabel: apakah manajemen bisa memperluas landbank tepat waktu sebelum pipeline DC berikutnya datang.