Harga hunian mahal bukan semata ulah pemilik properti. Kebijakan tata ruang dan regulasi bangunan yang kaku justru jadi akar masalah yang sering diabaikan.
Ada narasi yang terus berulang setiap kali harga sewa atau harga properti melonjak: salahkan pemilik properti. Narasi ini terasa memuaskan secara emosional, tapi tidak akurat secara struktural. Akar dari mahalnya hunian di banyak kota besar — baik di Eropa maupun Asia — hampir selalu bermuara pada satu hal yang jarang disorot: kebijakan yang membatasi pasokan.
Bayangkan sebuah kota seperti pipa air. Permintaan hunian adalah debit air yang terus mengalir deras seiring urbanisasi. Pasokan hunian adalah diameter pipa. Ketika pemerintah membatasi lahan yang boleh dibangun, memperketat izin konstruksi, dan menumpuk regulasi teknis bangunan yang mahal untuk dipenuhi, pipa itu menyempit. Air tetap banyak, tapi salurannya kecil — hasilnya: tekanan naik, harga melonjak. Ini bukan teori, ini mekanisme dasar supply dan demand yang bekerja di setiap pasar properti.
Yang terjadi kemudian adalah ironi kebijakan publik yang klasik. Alih-alih memperlebar pipa — yakni membuka lebih banyak lahan, menyederhanakan perizinan, dan menurunkan biaya kepatuhan konstruksi — respons politik yang lebih populer adalah menekan harga secara artifisial lewat kontrol sewa atau demonisasi pemilik properti. Ini seperti menutup lubang pipa dengan jempol sambil berharap air mengalir lebih deras. Tidak bekerja, dan justru memperburuk pasokan jangka panjang karena investor properti kehilangan insentif untuk membangun unit baru.
Dari perspektif investasi, dinamika ini punya implikasi nyata. Pasar properti yang diregulasi secara berlebihan cenderung menciptakan dua kelas aset: properti lama yang terkunci dengan harga sewa tertekan, dan properti baru yang harganya justru melonjak karena pasokan baru hampir tidak ada. Investor yang memahami struktur regulasi lokal akan selalu selangkah lebih depan dibanding mereka yang hanya membaca headline harga sewa.
Jika tren regulasi semakin ketat — kontrol sewa diperketat, lahan makin dibatasi, biaya perizinan terus naik — maka pasokan hunian baru akan semakin tertekan, harga jual properti eksklusif justru terdorong naik karena kelangkaan, dan yield sewa di segmen menengah akan terkompresi. Sebaliknya, jika ada pergeseran kebijakan ke arah deregulasi lahan dan penyederhanaan izin bangunan, maka pasokan bisa membesar secara signifikan dalam beberapa tahun, tekanan harga mereda, dan pasar properti bisa bergerak lebih sehat dengan likuiditas yang lebih merata.
Yang perlu dipantau ke depan adalah sejauh mana tekanan fiskal pemerintah kota-kota besar mendorong mereka membuka lebih banyak lahan untuk dikembangkan — karena pada akhirnya, pajak properti dari unit baru adalah sumber pendapatan yang tidak bisa diabaikan. Ketika kepentingan fiskal bertemu dengan tekanan politik atas harga hunian, di situlah biasanya kebijakan mulai bergeser. Dan pergeseran itu, sekecil apa pun, selalu layak untuk dicermati lebih awal.