Di tengah gelombang investasi data center yang sedang menghantam Indonesia, DMAS — atau lebih tepatnya kawasan GIIC Kota Deltamas di Cikarang — sudah memposisikan diri sebagai destinasi utama. Bukan klaim kosong: Microsoft, AWS, ST Telemedia, Princeton Digital Group, dan Digital Edge sudah ada di sana. Sekitar 16 tenant atau site data center, dengan total lahan yang terserap operator DC di Greater Jakarta mencapai ~227ha selama 2023–1H26, atau sekitar 21% dari total absorpsi lahan industrial di periode yang sama.
Yang membuat GIIC berbeda dari kawasan industrial lain bukan sekadar lokasi di KM 37 Jakarta–Cikampek. Infrastruktur-nya yang jadi moat sesungguhnya — on-site 500kV GITET dan 150kV GI, dedicated fiber routes dengan akses ke 12 ISP, water treatment plant (termasuk fasilitas recycled water yang dibangun atas permintaan tenant DC), hingga klaim priority PLN service dengan SLA berpinalti. Untuk large-scale campus yang butuh power delivery yang andal dan masif, ini bukan hal kecil.
Dari sisi financials, FY26 terlihat kuat. Revenue diproyeksikan IDR 2,15 triliun (+64% YoY), net profit IDR 1,38 triliun (+73% YoY). Sebagian besar sudah terealisasi — IDR 1,80 triliun revenue sudah diakui di 1H26 karena percepatan handover. Artinya, 2H26 hanya menyisakan sekitar IDR 344 miliar, dan growth selanjutnya sangat bergantung pada new sales dan konversi lahan. Gross margin kembali ke ~69,5% dari 66,3% di FY25, EBIT margin naik ke 58,2%, dan dengan zero debt serta kas IDR 2,08 triliun per 6M26, balance sheet-nya sangat bersih. Dividend yield juga menarik — sekitar 7,4% untuk FY26F dan berpotensi 14–16% di FY27–28 jika payout ratio 90% terealisasi.
Tapi ini bagian yang perlu dicermati lebih serius: dari 581ha gross landbank DMAS, hanya 60ha yang saat ini terklasifikasi sebagai lahan Industrial. Sisanya terdiri dari 357ha Commercial dan 164ha Residential. Dengan asumsi 70% saleable area, effective industrial inventory hanya sekitar 42ha — sementara estimasi DC land sales saja butuh ~80ha selama 2H26–2028. Tanpa konversi lahan atau akuisisi baru, runway-nya terbatas.
Manajemen menyebut proses konversi membutuhkan 12–24 bulan dan bisa berjalan paralel dengan due diligence buyer. Ada juga diskusi akuisisi lahan adjacent, meski satu prospective transaction masih menunggu persetujuan internal pihak penjual. Ini adalah execution risk yang nyata — bukan sekadar risiko teoritis.
Satu hal lagi yang layak diperhatikan: ada sinyal bahwa sebagian demand AI-DC bisa bypass Greater Jakarta sama sekali. Channel check dengan operator di Central Java menunjukkan bahwa pemilihan lokasi di Batang Corridor didasarkan pada unsold power headroom — sesuatu yang mulai langka di Cikarang/Bekasi belt. Jika tren ini berlanjut, capture rate 30% yang diasumsikan dari ~269ha industry opportunity bisa tertekan.
Dari sisi valuation, harga saat ini di IDR 196 diperdagangkan di 8,9x FY26F P/E — masih di bawah rata-rata historis 10 tahun di 9,3x. Target price IDR 255 menggunakan 25% discount ke RNAV IDR 337/sh, dengan asumsi flat pricing IDR 3,8 juta/sqm tanpa memasukkan premium DC (yang indikasinya IDR 4,6 juta/sqm, atau ~21% lebih tinggi). Jika DC pricing premium mulai tercermin dalam RNAV dan konversi lahan berjalan sesuai rencana, ada ruang upside yang belum dihitung.
- Bull case: Konversi lahan dan akuisisi adjacent selesai tepat waktu, DC demand tetap terkonsentrasi di Greater Jakarta, pricing premium DC mulai terefleksi dalam ASP.
- Bear case: Konversi molor, PLN delivery terlambat untuk kapasitas tambahan, atau lebih banyak operator memilih lokasi di luar Bekasi–Cikarang belt karena power headroom yang lebih longgar.
DMAS bukan saham yang perlu terburu-buru, tapi juga bukan yang bisa diabaikan. Catalyst berikutnya yang paling konkret adalah update soal konversi lahan dan progres akuisisi adjacent — dua hal yang akan menentukan apakah growth story ini bisa berlanjut melewati FY26.