Indeks harga rumah Europace turun 0,35% di September saat bunga KPR kembali ke atas 4%. Namun harga bangunan baru justru cetak rekor.
Key Takeaways
- Indeks harga rumah Europace turun 0,35% pada September, terbebani penurunan harga rumah bekas sebesar 0,69% dan apartemen 0,66%.
- Harga bangunan baru bergerak berlawanan arah dengan mencetak rekor tertinggi baru di tengah lesunya transaksi properti sekunder.
- Bunga kredit pemilikan rumah yang kembali berada di atas level 4% membuat penurunan harga unit tidak otomatis meringankan beban cicilan calon pembeli.
Bunga kredit pemilikan rumah kembali menembus level 4% dan langsung memberi tekanan ke sektor residensial Jerman. Indeks harga rumah Europace turun 0,35% pada September. Penurunan ini memperlihatkan bagaimana pembeli mulai menahan diri dari transaksi saat biaya pembiayaan kembali naik di tengah ketidakpastian ekonomi.
Bangunan Baru Cetak Rekor Saat Rumah Bekas Terkoreksi
Pelemahan indeks secara keseluruhan dipicu oleh pasar properti sekunder. Harga rumah bekas turun 0,69%, sementara harga apartemen terkoreksi 0,66% dalam satu bulan. Pemilik properti lama yang berniat menjual aset terpaksa memotong harga penawaran agar bisa menarik pembeli yang daya belinya tergerus oleh kenaikan bunga pinjaman.
Kondisi berbeda terjadi pada segmen bangunan baru. Harga unit baru kembali menyentuh rekor tertinggi, menciptakan jurang harga yang semakin lebar dengan pasar sekunder. Pengembang tidak punya banyak ruang untuk menurunkan harga jual karena terikat oleh tingginya biaya konstruksi dan terbatasnya pasokan unit baru yang selesai dibangun. Hasilnya, pasar terbelah menjadi dua arah: properti bekas yang tertekan dan properti baru yang harganya semakin sulit dijangkau.
Harga Properti Turun Belum Tentu Lebih Terjangkau
Bagi calon pembeli, penurunan harga rumah bekas dan apartemen tidak otomatis menjadi kabar baik. Di pasar properti, konsumen pada dasarnya tidak membayar harga total secara tunai di muka, melainkan membayar cicilan bulanan yang sangat dipengaruhi oleh bunga pinjaman. Ketika bunga kredit rumah bertahan di atas 4%, penghematan dari penurunan harga jual langsung terhapus oleh tambahan biaya bunga kredit ke bank.
Jika bunga pinjaman bertahan lama di atas 4%, maka tekanan koreksi harga rumah bekas dan apartemen berpotensi terus berlanjut karena pembeli memilih menunda keputusan transaksi. Sebaliknya, jika suku bunga pinjaman kembali melunak di bawah level tersebut, maka aktivitas di pasar sekunder berpeluang pulih lebih cepat seiring dengan berkurangnya beban cicilan bulanan para calon debitur.
Titik Uji Ketahanan Pengembang
Yang perlu dipantau sekarang adalah seberapa lama harga bangunan baru bisa bertahan di level rekor saat pasar sekunder terus melemah. Bila jarak harga antara rumah bekas dan rumah baru semakin lebar, pengembang pada akhirnya akan menghadapi ujian penyerapan pasar, terutama jika pembeli beralih mencari unit bekas yang harganya sudah lebih dulu turun.