Beban pajak capital gains membuat pemilik rumah menahan aset besar mereka. Penurunan tarif dinilai mampu membuka kembali pasokan rumah yang terkunci.
Key Takeaways
- Tagihan pajak keuntungan modal (capital gains tax) yang tinggi menahan pemilik rumah berukuran besar untuk menjual properti mereka ke pasar.
- Menurunkan tarif pajak perumahan menjadi opsi kebijakan langsung untuk mengalirkan kembali pasokan rumah yang selama ini tertahan.
- Realisasi pemangkasan pajak menghadapi kendala persetujuan pemerintah, sehingga perputaran inventori rumah berukuran besar diperkirakan tetap lambat.
Pasar properti menghadapi kemacetan suplai yang bersumber langsung dari beban pajak keuntungan modal (capital gains tax). Pemilik rumah yang anak-anaknya sudah mandiri (empty nesters) sebenarnya ingin menjual unit berukuran besar untuk pindah ke hunian yang lebih kecil, namun menahan niat tersebut karena tagihan pajak yang besar saat transaksi terjadi.
Kenapa Pemilik Rumah Memilih Bertahan
Kenaikan harga rumah selama masa kepemilikan panjang menghasilkan selisih nilai jual yang lebar. Saat pemilik memutuskan melepas aset, selisih keuntungan tersebut langsung terkena kewajiban pajak. Bagi pemilik rumah usia mapan yang tidak lagi membutuhkan ruang luas, besarnya pungutan pajak ini menghapus insentif untuk melakukan perampingan ukuran hunian (downsizing).
Pilihan yang paling masuk akal bagi pemilik aset adalah tetap tinggal di rumah lama. Sikap menahan aset ini menciptakan penguncian pasokan di pasar sekunder. Rumah berukuran besar tetap dihuni oleh satu atau dua orang, sementara pembeli baru yang membutuhkan rumah keluarga tidak mendapatkan pilihan unit di pasar.
Menurunkan Pajak Sebagai Pembuka Pasokan
Langkah paling langsung untuk mengurai kemacetan ini adalah memangkas tarif pajak keuntungan modal khusus perumahan. Keringanan pajak memberi alasan bagi pemilik lama untuk segera merealisasikan penjualan tanpa kehilangan porsi nilai modal yang terlalu besar.
Penurunan tarif tersebut bekerja langsung pada sisi ketersediaan unit. Begitu beban pajak berkurang, rumah-rumah keluarga berukuran besar akan masuk kembali ke daftar jual pasar sekunder. Masuknya unit-unit ini akan menambah pilihan inventori yang selama ini tertahan di tangan pemilik lama.
Hambatan Politik di Meja Kebijakan
Gagasan pemotongan pajak perumahan ini sulit menjadi kenyataan karena membutuhkan persetujuan resmi dari pihak pemerintah. Di mata pengambil kebijakan anggaran, pelonggaran tarif pajak penjualan properti kerap dinilai mengurangi potensi penerimaan kas negara dalam jangka pendek.
Jika pemerintah membuka ruang pelonggaran tarif pajak keuntungan modal properti, maka pasokan rumah sekunder akan masuk kembali ke pasar dan transaksi jual beli rumah akan kembali bergerak. Sebaliknya, jika aturan pajak dibiarkan tanpa penyesuaian, maka pemilik rumah lama akan terus mendiami rumah besar mereka dan suplai pasar perumahan tetap terkunci.
Kondisi pasar properti kini bertumpu pada kemauan pembuat kebijakan untuk melihat beban pajak bukan semata sebagai pos penerimaan, melainkan sebagai faktor utama yang menentukan lancar atau macetnya ketersediaan rumah.